Квартири та нерухомість у Батумі біля моря: 5 411 оголошень

Ринок нерухомості Батумі: цифри на сьогодні

У базі 5 411 оголошень: 5 373 на продаж і 38 в оренду. Середня ціна квадратного метра — $1 080. Цифри оновлюються щодня, тому на них можна спиратися під час планування бюджету.

Скільки коштує квадратний метр

Середня вартість метра по всіх обʼєктах — близько $1 080. Розкид великий: у старому фонді далеко від моря метр дешевший, у нових комплексах першої лінії з виглядом на море — помітно дорожчий. На ціну найсильніше впливають три речі: відстань до моря, стан будинку та наявність ремонту. Квартира без оздоблення в тому самому корпусі може коштувати на третину дешевше за готову.

У якому бюджеті найбільше пропозицій

Основна маса пропозицій — від 30 до 60 тисяч доларів. Це типова однокімнатна або двокімнатна квартира в новому районі чи готові апартаменти під здачу. Бюджет до 30 000 доларів на ринку майже закритий: такі варіанти трапляються рідко й зазвичай потребують повного ремонту. Вище 100 000 починаються просторі квартири на першій лінії, пентхауси та будинки.

Що в базі: продаж і оренда

Більша частина бази — продаж (5 373 обʼєктів). Оренда представлена менше (38), бо власники в Батумі частіше продають або здають подобово через керуючі компанії. Якщо потрібна довгострокова оренда, дивитися варто саме розділ оренди й писати власникам напряму.

Яку нерухомість обирають у Батумі

Батумі — місто, де поруч стоять радянські будинки, нові житлові комплекси та апарт-готелі. Від типу обʼєкта залежить і ціна, і те, наскільки просто його потім здати або перепродати.

Квартири з виглядом на море

Квартири — це 5 267 оголошень, тобто майже весь ринок. Вигляд на море додає до ціни відчутно, але й здається така квартира краще: туристи обирають житло за фотографіями, і панорама з вікна вирішує. Дивіться не лише на вигляд, а й на те, що буде збудовано навпроти: порожня ділянка біля берега за рік може стати новим корпусом.

Апартаменти в нових комплексах

Апартаменти в комплексах із басейном, охороною та керуючою компанією беруть переважно під здачу. Плюс у тому, що управління можна передати компанії й не займатися гостями самому. Мінус — щомісячні збори на обслуговування і те, що в сезон ви конкуруєте з десятками схожих квартир у тому самому будинку.

Приватні будинки та вілли

Приватних будинків у базі 43. Їх беруть для постійного життя або під гостьовий будинок: ділянка, кілька спален, можливість розділити вхід. У межах Батумі будинків мало і вони дорогі, тому більшість пропозицій — у передмістях, по дорозі на Гоніо та в бік Чакві.

Земельні ділянки під забудову

Ділянки — штучний товар (6 пропозицій), і їх майже не виставляють у відкритий продаж. Якщо плануєте будувати, важливі три речі: призначення землі, підведені комунікації та дозволена висотність. Останнє особливо важливо біля моря, де висота забудови обмежена.

Комерційні приміщення

Комерційна нерухомість — це торгові площі, офіси, готелі та виробничі приміщення. Такі обʼєкти беруть під власний бізнес або під здачу орендарям із довгим договором. Дохідність зазвичай нижча, ніж у подобової оренди, зате немає сезонності й не потрібно щотижня міняти гостей.

Райони Батумі та передмістя

Один і той самий бюджет у різних частинах міста дає різний результат: біля моря це студія, за десять хвилин пішки — двокімнатна квартира. Розбір за локаціями зібраний у розділі райони Батумі, а обʼєкти можна дивитися й за вулицями.

Центр і Новий бульвар

Новий бульвар — найактивніша зона забудови: висотні комплекси, апарт-готелі, набережна поруч. Тут найдорожча й найліквідніша нерухомість у місті, її простіше здати в сезон. Зворотний бік — щільність забудови і те, що частина вікон дивиться в сусідній корпус, а не на море.

Старий Батумі

Старе місто — невисокі будинки, пʼяцца, ресторани, пішохідні вулиці. Житло тут купують ті, кому важлива атмосфера, а не новий ремонт: фонд старий, планування нестандартне, ліфта часто немає. Зате до моря й до центру йти пішки, і туристам такі квартири подобаються.

Махінджаурі та Чакві

Махінджаурі (15 обʼєктів) — це пʼять хвилин від Батумі, зелень і тихіше, ніж у центрі. Чакві (41) — далі по берегу, з широким пляжем і чайними плантаціями на схилах. Обидва напрямки дешевші за центр на тій самій відстані до води, тому їх беруть і під життя, і під здачу.

Гоніо та Кваріаті

Гоніо та Кваріаті — південь від міста, у бік турецького кордону. Тут галькові пляжі, чиста вода й короткий, але щільний сезон. Нерухомість дешевша за міську, але взимку життя майже зупиняється: частина кафе й магазинів закривається до травня. Для подобової здачі це гарний напрямок, для постійного життя — на любителя.

Скільки приносить оренда в Батумі

Батумі живе сезоном: із червня по вересень попит на житло високий, узимку падає в кілька разів. Будь-який розрахунок дохідності, в якому літня ставка помножена на дванадцять місяців, неправильний.

Подобова оренда біля моря

Подобова здача в сезон дає основну частину річного доходу. Завантаження влітку в гарної квартири з виглядом тримається високим, але в жовтні падає, а з листопада по березень виходять одиничні броні. Рахувати потрібно по році цілком, з урахуванням простою, прибирання, витратних матеріалів і комісії платформ бронювання.

Довгострокова оренда

Довгострокова оренда дає менше грошей, але вона передбачувана й не потребує вашої участі щотижня. Орендарі — це місцеві родини, релоковані спеціалісти та студенти. Для такої здачі важливіший не вигляд на море, а інфраструктура поруч: школа, магазини, транспорт.

Як рахувати реальну дохідність

З виручки потрібно відняти все: комунальні платежі, внески в керуючу компанію, податок, ремонт і заміну техніки, комісію менеджера, якщо ви не на місці. Приклади розрахунків і логіка розібрані в розділі інвесторам. Якщо плануєте передати управління, подивіться компанії та забудовників, які працюють у місті.

Купівля нерухомості іноземцем

Грузія — одна з найпростіших країн для купівлі житла нерезидентом. Квартиру можна оформити на іноземця без дозволу на проживання, місцевої компанії та окремих дозволів.

Які документи потрібні

Для угоди достатньо паспорта. Реєстрація права проходить у Будинку юстиції, зазвичай того самого дня, і займає не тижні, а години. Присутність особисто не обовʼязкова: угоду можна провести за довіреністю, якщо ви не в країні.

Податки при купівлі та володінні

При купівлі житла немає податку на перехід права. Щорічний податок на майно залежить від доходу домогосподарства й для більшості власників невеликий, а на орендний дохід діє пільгова ставка. Точні цифри краще уточнювати перед угодою: правила змінюються, і ставка залежить від того, як ви оформлюєте дохід.

ВНЖ при купівлі нерухомості

Купівля житла від встановленої суми дає підставу подати на дозвіл на проживання. Це не автоматичний дозвіл: заяву розглядають, і відмова можлива. Умови, суми та порядок подання зібрані на сторінці ВНЖ у Грузії.

Новобудова чи готове житло

У Батумі одночасно продаються готові квартири та метри в будинках, які ще будуються. Різниця в ціні може досягати третини, але й ризики різні.

На що дивитися в обʼєкті, що будується

У базі 74 обʼєктів, що будуються. Купівля на етапі будівництва дешевша, але строк здачі в Батумі часто зсувається. Перед угодою перевірте дозвіл на будівництво, хто забудовник і що він уже здав у місті, як оформлено договір і що буде, якщо будинок не добудують у строк.

Переваги готових квартир

Готову квартиру видно цілком: підʼїзд, сусідів, реальний вигляд із вікна, якість робіт. Її можна здавати з наступного місяця, а не через два роки. Платите за це дорожче, зате не несете ризик недобудови — для тих, хто купує під здачу й хоче дохід відразу, це зазвичай вирішальний аргумент.

Як працює BatumiExpert

Ми на ринку Батумі з 2013 року й ведемо базу обʼєктів на 13 мовах. Працюємо і з власниками, і з покупцями з інших країн.

Перевірка обʼєкта та продавця

Перед показом ми дивимося документи на обʼєкт і перевіряємо, хто власник. Для будинків, що будуються — дозвіл і репутацію забудовника. Це не гарантія від усіх проблем, але більшість сумнівних варіантів відсіюється ще до того, як ви витратите час на перегляд.

Супровід угоди

Ми допомагаємо на всіх кроках: підбір за вашим бюджетом, покази (у тому числі по відео, якщо ви не в Батумі), перевірка документів, реєстрація в Будинку юстиції, підключення комунальних послуг і пошук керуючої компанії, якщо квартира береться під здачу. Питання й підбір — через контакти, а список послуг — у розділі обслуговування.